Với hơn 400 khu công nghiệp được quy hoạch và tỷ lệ lấp đầy vượt quá 80 phần trăm, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang có đà tăng trưởng đáng kể vào năm 2025. Nhìn về phía trước, nhiều kế hoạch phát triển khác nhau sẽ được đưa ra để thay đổi diện mạo các khu công nghiệp đến năm 2030, khi Việt Nam tìm cách củng cố vị thế là một trung tâm sản xuất quan trọng ở Đông Nam Á.

Trong báo cáo gần đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI) Việt Nam nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản công nghiệp đang có sự tăng trưởng lạc quan vào năm 2025, được thúc đẩy bởi sự gia tăng đáng kể về nguồn cung. Đáng chú ý, một số dự án khu công nghiệp lớn đã được chấp thuận đầu tư trong tháng đầu năm, bao gồm:

• Khu công nghiệp Hắc Dịch (Bà Rịa – Vũng Tàu) – 450 ha;
• Khu công nghiệp Phước Bình 2 (Đồng Nai) – 287 ha;
• Khu công nghiệp Đức Hòa III – SLICO (Long An) – 200 ha;
• Giai đoạn 2 Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Bình Dương) – 345 ha; Và
• Khu công nghiệp Bình Giang (Hải Dương) – 245 ha.

Việt Nam hiện có hơn 400 khu công nghiệp đã được quy hoạch, trong đó có khoảng 300 khu đã đi vào hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy trung bình trên 80%. Các tỉnh, thành phố trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An tiếp tục dẫn đầu trong thu hút đầu tư công nghiệp.

Nhìn về phía trước, năm 2025 dự kiến ​​sẽ phát huy đà tăng trưởng của ngành từ năm 2024, củng cố thêm vị thế của Việt Nam là trung tâm sản xuất lớn tiếp theo của Đông Nam Á. Bài viết này khám phá những cơ hội mới cho các nhà đầu tư để đa dạng hóa và mở rộng cơ sở sản xuất của họ tại quốc gia này.

Tình hình bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2024

CBRE, công ty hàng đầu thế giới về dịch vụ và đầu tư bất động sản thương mại, báo cáo rằng các khu công nghiệp của Việt Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy trung bình cao đặc biệt vào năm 2024. Khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%.

Ở phía Bắc, các khu công nghiệp đã hấp thụ hơn 400 ha đất, được thúc đẩy bởi các giao dịch mạnh mẽ trong các lĩnh vực như điện tử và xe điện. Ngược lại, phía Nam đã chứng kiến ​​mức hấp thụ giảm 52 phần trăm, chỉ có 265 ha được lấp đầy – thấp hơn đáng kể so với năm 2023. Các giao dịch chính ở khu vực phía Nam tập trung ở các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

Về giá thuê, các khu công nghiệp phía Bắc tiếp tục thu hẹp khoảng cách với các khu công nghiệp phía Nam, khi các thị trường trọng điểm như Hải Dương và Hải Phòng chứng kiến ​​giá tăng. Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc dự kiến ​​đạt 137 đô la Mỹ/m2 cho thời hạn thuê còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê trung bình tại phía Nam đạt 175 đô la Mỹ/m2, tăng 1,4% so với năm trước.

Dòng vốn FDI thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) dự kiến ​​sẽ vẫn là động lực chính thúc đẩy ngành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, nhờ sự quan tâm ngày càng tăng từ các công ty công nghệ.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Hà Nội về bất động sản công nghiệp, tổng diện tích đất công nghiệp của Việt Nam hiện đã vượt quá 38.200 ha, trải rộng trên 203 khu công nghiệp đang hoạt động, tăng 5 phần trăm so với năm trước. Một đại diện của Savills nhấn mạnh rằng Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến chiến lược cho các công ty công nghệ lớn do vị trí địa lý thuận lợi trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Ngoài ra, việc gia tăng đầu tư vào các dự án công nghệ cao và các trung tâm R&D đang thúc đẩy nhu cầu lớn hơn về cơ sở hạ tầng công nghiệp và không gian nhà máy, thúc đẩy hơn nữa sự tăng trưởng của ngành.

Trong khi chi tiết về kế hoạch triển khai vẫn chưa được tiết lộ, quyết định thành lập trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) tại Việt Nam của NVIDIA nhấn mạnh khả năng của đất nước trong việc lưu trữ các dây chuyền sản xuất công nghệ cao, củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Những khoản đầu tư chất lượng cao này sẽ không chỉ nâng cao năng lực của khu công nghiệp Việt Nam mà còn mở rộng cơ hội phát triển cơ sở hạ tầng hiện đại và các ngành dịch vụ hỗ trợ.

Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng được đẩy nhanh của Việt Nam sẽ cải thiện kết nối bất động sản công nghiệp với các tuyến đường và trung tâm hậu cần thiết yếu. Các nhà phát triển hàng đầu như Frasers, Logos và IDEC đang mở rộng danh mục nhà máy xây sẵn (RBF) và kho bãi, có cơ sở hạ tầng hiện đại và tiêu chuẩn cao phù hợp với các yêu cầu nghiêm ngặt của các ngành công nghệ cao, đặc biệt là chất bán dẫn.

Kế hoạch phát triển các khu công nghiệp Việt Nam đến năm 2030

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA),  bất động sản công nghiệp Việt Nam đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi những thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu và sự tập trung của chính phủ vào chính sách đầu tư. Xu hướng tăng này được nhìn thấy trên toàn quốc khi nhiều địa phương triển khai kế hoạch phát triển hoặc mở rộng khu công nghiệp mới, nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư mới và nâng cao năng lực cạnh tranh của địa phương.

Bắc Giang là địa phương đầu tiên có quy hoạch được phê duyệt vào ngày 17/02/2022. Đến ngày 31/12/2024, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là địa phương cuối cùng trong số 63 địa phương hoàn thiện phê duyệt quy hoạch giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo các quy hoạch mới này, nhiều tỉnh, thành phố đang tìm cách thu hút đầu tư, phát triển các khu công nghiệp để đi trước một bước trong đường cong dịch chuyển sản xuất.

Phần kết luận

Ngành bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang sẵn sàng tăng trưởng đáng kể vào năm 2025, được thúc đẩy bởi nguồn cung tăng và nhu cầu tiềm năng từ sự đa dạng hóa sản xuất toàn cầu. Với các địa phương liên tục mở rộng và hiện đại hóa các khu công nghiệp, tương lai của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có vẻ đầy hứa hẹn, mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp.