Trong bài viết này, Dezan Shira and Associates trình bày chi tiết về nghĩa vụ báo cáo thuế đối với người nước ngoài sở hữu bất động sản cho thuê tại Việt Nam, giải quyết các câu hỏi thường gặp liên quan đến chủ đề này. Chủ sở hữu bất động sản nước ngoài tại Việt Nam, cả thường trú và không thường trú, đều phải tuân thủ các quy định về thuế giống như công dân Việt Nam.

Luật Nhà ở hiện hành số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Luật này thay thế Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ban hành năm 2015. Luật này hướng dẫn về quản lý nhà ở tại Việt Nam, áp dụng cho cả chủ sở hữu nhà ở thường trú và không thường trú, cụ thể là cho phép công dân và nhà đầu tư nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.

Là người nước ngoài sở hữu bất động sản cho thuê tại Việt Nam, điều quan trọng là phải hiểu rõ nghĩa vụ báo cáo thuế và chuyển tiền để tránh những rắc rối với cơ quan thuế.

Ngoài ra, điều quan trọng cần lưu ý là có những miễn trừ hoặc giảm thuế tiềm năng dành cho chủ sở hữu nước ngoài của bất động sản cho thuê tại Việt Nam tùy thuộc vào quốc gia của họ. Một số khu vực pháp lý về thuế thậm chí còn coi thu nhập cho thuê từ nước ngoài là thu nhập miễn thuế.

Nộp thuế cho thu nhập cho thuê tại Việt Nam

Là người nước ngoài sở hữu bất động sản cho thuê tại Việt Nam, bạn phải tuân thủ các quy định về thuế giống như công dân Việt Nam. Điều này có nghĩa là nếu thu nhập cho thuê hàng năm của bạn vượt quá ngưỡng miễn thuế là 100 triệu đồng (khoảng 4.000 đô la Mỹ mỗi năm hoặc 333 đô la Mỹ mỗi tháng), bạn phải đăng ký và nộp thuế đối với khoản thu nhập đó.

Ví dụ: Marcus, một cư dân Úc, kiếm được tổng thu nhập cho thuê là 180 triệu VND (khoảng 7.119 đô la Mỹ) từ bất động sản của mình tại Việt Nam từ ngày 1 tháng 7 năm 2022 đến ngày 30 tháng 6 năm 2023, bao gồm cả thuế. Điều này có nghĩa là phí thuê hàng tháng của anh ấy là 15 triệu VND (khoảng 593 đô la Mỹ) và thu nhập cho thuê hàng năm của anh ấy sẽ vượt quá 100 triệu VND (khoảng 4.000 đô la Mỹ). Do đó, anh ấy phải nộp thuế tại Việt Nam cho năm 2022 và 2023.

Điều quan trọng cần lưu ý là nghĩa vụ thuế của Marcus vẫn được áp dụng ngay cả khi anh ấy kiếm được thu nhập từ tiền cho thuê chỉ trong một tháng, với điều kiện thu nhập trong tháng đó vượt quá 333 đô la Mỹ.

Đáp ứng nghĩa vụ thuế tại Việt Nam

1. Xin mã số thuế : Bước đầu tiên là xin mã số thuế dành riêng cho thu nhập bất động sản. Mã số thuế này khác với mã số thuế được sử dụng cho thu nhập từ việc làm tại Việt Nam. Bạn có thể nộp đơn tại cơ quan thuế địa phương nơi bất động sản tọa lạc, trực tiếp hoặc thông qua người đại diện được ủy quyền có Giấy ủy quyền được công chứng.
2. Khai báo và nộp thuế : Sau khi có mã số thuế và đăng ký nộp thuế trực tuyến, bạn có thể bắt đầu nộp tờ khai thuế và chuyển tiền. Bạn có thể chọn khai báo và nộp thuế đối với thu nhập cho thuê theo hình thức trả theo ngày hoặc theo năm. Những người cho thuê căn hộ dịch vụ qua Airbnb hoặc nhà nghỉ dưỡng thường khai thuế theo thu nhập nhận được do tính chất không thường xuyên của nó.

Nghĩa vụ thuế : Thuế thu nhập cho thuê bao gồm 5 phần trăm Thuế giá trị gia tăng (VAT), 5 phần trăm Thuế thu nhập cá nhân (PIT) và Thuế giấy phép kinh doanh (BLT). Đối với BLT, cơ quan thuế sẽ xem xét các tài liệu đã nộp và xác định số tiền phải trả, do đó không cần thực hiện hành động riêng biệt nào từ bên cho thuê.

Biểu phí cho Thuế Giấy phép Kinh doanh

Số tiền (VND)	Thu nhập cho thuê hàng năm (VND)
300.000	100 triệu đến 300 triệu
500.000	300 triệu đến 500 triệu
1.000.000	500 triệu trở lên

Thuế TNCN và thuế GTGT đối với thu nhập cho thuê có thể được kê khai và nộp bằng Mẫu 01/TTS, được nộp qua cổng thông tin thuế trực tuyến. Tuy nhiên, trong trường hợp người nộp thuế gặp khó khăn khi chuyển tiền qua cổng thông tin trực tuyến, họ có thể nộp mẫu đơn thuế trực tuyến và sau đó đến chi nhánh ngân hàng gần nhất để được hỗ trợ chuyển tiền thuế.

Thời hạn nộp tờ khai thuế và thanh toán:

• Đối với tờ khai thuế một lần: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được thanh toán.
• Đối với tờ khai thuế hàng năm: Trước ngày 31 tháng 1 của năm tiếp theo.

Thời hạn thanh toán giống với thời hạn nộp tờ khai thuế.

Ví dụ: Quay lại trường hợp của Marcus, nghĩa vụ thuế của anh ấy trong mỗi kỳ tính thuế như sau:

• Năm 2022: Được miễn thuế TNCN năm đầu tiên và phải nộp thuế GTGT là 4,5 triệu đồng, thuế TNCN là 4,5 triệu đồng.
• Năm 2023: Ông phải nộp thuế TNCN là 300.000 đồng, thuế GTGT là 4,5 triệu đồng, thuế TNCN là 4,5 triệu đồng.

Anh ta có thể chọn khai báo và nộp thuế:

• Trên cơ sở hàng tháng/hàng quý, nếu thời hạn thanh toán là hàng tháng/hàng quý; hoặc
• Hàng năm, bao gồm một tờ khai cho năm 2022 và một tờ khai khác cho năm 2023; hoặc
• Trả một lần cho giai đoạn từ ngày 01/7/2022 đến ngày 30/6/2023 nếu khi ký hợp đồng cho thuê, anh/chị nhận được 180 triệu đồng cho thời gian thuê.

Những câu hỏi thường gặp về việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài

Có đúng là nghĩa vụ thuế của người nước ngoài liên quan đến việc sở hữu bất động sản đầu tư giống với nghĩa vụ thuế của chủ sở hữu trong nước không? Tôi nghe nói rằng người nước ngoài và người không cư trú phải chịu mức thuế TNCN cố định là 20 phần trăm ở Việt Nam.

Mức thuế suất thuế TNCN cố định 20 phần trăm áp dụng cụ thể cho cá nhân không cư trú có thu nhập từ việc làm hoặc hợp đồng lao động tại Việt Nam. Tuy nhiên, cá nhân không cư trú có thu nhập cho thuê từ bất động sản đầu tư phải chịu cùng nghĩa vụ thuế như chủ sở hữu bất động sản trong nước. Làm rõ điều này được nêu trong Công văn số 5262/TCT-DNNCN, do Tổng cục Thuế ban hành ngày 11 tháng 12 năm 2020.

Tôi không phải là thường trú nhân vì mục đích thuế tại Việt Nam và quốc gia của tôi có Hiệp định thuế kép với Việt Nam. Tôi có thể yêu cầu miễn thuế đối với thu nhập cho thuê từ bất động sản đầu tư của mình tại Việt Nam không?

Để đánh giá điều này, điều cần thiết là phải chỉ rõ quốc gia của bạn. Việt Nam hiện đang duy trì khoảng 80 DTA với các quốc gia khác. Thu nhập cho thuê thường được đề cập trong Điều 6 của các DTA này, thường nêu rằng thu nhập từ bất động sản phải chịu thuế tại quốc gia nơi bất động sản tọa lạc. Tuy nhiên, các điều khoản loại trừ đánh thuế hai lần có thể được áp dụng, cho phép các khoản thuế đã nộp tại Việt Nam được sử dụng làm khoản tín dụng cho khoản thuế phải nộp tại quốc gia của bạn.

Điều quan trọng cần lưu ý là việc giảm thuế hai lần theo các hiệp định DTA thường chỉ áp dụng cho phần thuế thu nhập và giới hạn ở số thuế thực tế đã nộp tại Việt Nam.

Ví dụ: Marcus, một cư dân Úc, kiếm được tổng thu nhập cho thuê là 180 triệu đồng từ bất động sản của mình tại Việt Nam từ ngày 1 tháng 7 năm 2022 đến ngày 30 tháng 6 năm 2023. Nghĩa vụ thuế của anh ấy trong giai đoạn này bao gồm BLT là 300.000 đồng, VAT là 9 triệu đồng và PIT là 9 triệu đồng. Theo DTA Úc-Việt Nam, Marcus có thể bù trừ 9 triệu đồng PIT đã nộp tại Việt Nam với thuế phải nộp của anh ấy đối với thu nhập cho thuê nước ngoài được phân bổ trong tờ khai thuế cá nhân năm 2023 của anh ấy tại Úc.

Tôi không nói được tiếng Việt và không biết cách đăng ký và khai thuế tại Việt Nam. Tôi thậm chí còn không ở Việt Nam vào lúc này. Ai có thẩm quyền giúp tôi việc này?

Bạn có thể chỉ định một người nào đó ở Việt Nam, chẳng hạn như người quản lý bất động sản, bên cho thuê hoặc cố vấn thuế chuyên nghiệp, để xử lý các thủ tục tuân thủ thuế thay mặt bạn. Để ủy quyền cho việc này, bạn sẽ cần phải hoàn thành Giấy ủy quyền. Để Giấy ủy quyền có hiệu lực pháp lý tại Việt Nam, nó phải:

• Được ký bởi cả bạn và người đại diện được ủy quyền và có sự chứng kiến ​​của công chứng viên nếu bạn đang ở Việt Nam; hoặc
• Có chữ ký của bạn, được hợp pháp hóa tại Lãnh sự quán Việt Nam tại quốc gia của bạn, sau đó gửi về Việt Nam để công chứng viên địa phương chứng nhận nếu bạn cư trú bên ngoài Việt Nam.

Tôi đã mua một căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh cách đây vài năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tại sao lại xảy ra tình trạng này và có thể làm gì để đẩy nhanh quá trình này?

Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư nước ngoài là một vấn đề gây tranh cãi ở Việt Nam do xung đột về quy định giữa các cơ quan chính phủ. Thách thức này đặc biệt rõ rệt ở Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có một số lượng lớn bất động sản đã được bán cho người nước ngoài.

Hiệp hội Bất động sản đã tích cực thúc đẩy Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nhà ở nước ngoài theo quy định của Luật Nhà ở, nhưng vấn đề vẫn chưa được giải quyết. Hiện tại, Hà Nội là thành phố duy nhất tại Việt Nam cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nhà ở nước ngoài, vì vậy những người ở Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh khác có thể phải chờ đợi.

Trong thời gian chờ đợi, bạn có thể cân nhắc hợp tác với những chủ nhà khác để gây áp lực buộc các nhà phát triển dự án tiếp tục theo dõi với các cơ quan có thẩm quyền. Nếu sự chậm trễ gây ra các biến chứng về tài chính hoặc pháp lý, bán bất động sản có thể là một lựa chọn. Tuy nhiên, bạn nên tham khảo ý kiến ​​của chuyên gia pháp lý trước để đảm bảo tuân thủ và bảo vệ quyền lợi của mình.

Với tư cách là nhà đầu tư nước ngoài, tôi cần cân nhắc những điểm chính nào trước khi mua bất động sản tại Việt Nam?

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu quan tâm đến bất động sản cho thuê, lợi nhuận đầu tư thường là ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, có một số yếu tố về thuế, pháp lý và hậu cần cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua:

• Hạn chế sở hữu nước ngoài: Tại Việt Nam, có những hạn chế đối với quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài. Người nước ngoài chỉ có thể mua và sở hữu căn hộ và chung cư trong thời hạn tối đa là 50 năm, sau đó quyền sở hữu chỉ có thể được gia hạn thêm 50 năm nữa.
• Tình trạng pháp lý của bất động sản: Sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là nỗi thất vọng chung của những người sở hữu bất động sản nước ngoài tại Việt Nam. Ngoài ra, một số nhà phát triển dự án phải đối mặt với các vấn đề về cấp phép hoặc thuế chưa được giải quyết, có thể khiến họ không thể ký hợp đồng mua hợp lệ. Nếu không có hợp đồng mua và giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp lệ, việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản hợp pháp sẽ trở nên khó khăn.
• Thuế: Sở hữu bất động sản tại Việt Nam đi kèm với nghĩa vụ thuế. Bạn sẽ cần phải đăng ký mã số thuế và nộp thuế cho bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào. Thuế thu nhập từ vốn cũng có thể được áp dụng nếu bạn bán bất động sản trong tương lai. Việc tuân thủ là điều cần thiết, vì các ngân hàng thương mại yêu cầu bằng chứng về việc nộp thuế trước khi cho phép chuyển thu nhập kiếm được ở Việt Nam ra nước ngoài.
• Quản lý tài sản: Nếu bạn có kế hoạch cho thuê bất động sản đầu tư của mình, hãy cân nhắc cách thức quản lý khi bạn vắng mặt. Các dịch vụ quản lý tài sản đáng tin cậy có thể hỗ trợ giao tiếp với người thuê, bảo trì và thu tiền thuê. Bảo hiểm phù hợp cho các thiệt hại hoặc mất mát tiềm ẩn cũng được khuyến khích.
• Tài chính: Việc xin tài chính từ các ngân hàng Việt Nam có thể là thách thức đối với người nước ngoài. Bạn có thể cần tìm hiểu các ngân hàng hoặc công ty tài chính quốc tế cho người không cư trú vay. Nghiên cứu và so sánh các lựa chọn tài chính cẩn thận trước khi tiến hành.

Để giải quyết những phức tạp này, bạn nên tham khảo ý kiến ​​của cố vấn bất động sản chuyên nghiệp và thuê chuyên gia pháp lý để hỗ trợ trong quá trình đàm phán và mua bán.